登記の種類

「所有権移転登記」とは、売買や贈与、交換などの契約によって生じた所有権の移転、または、相続、合併などにより生じた所有権の移転を明確にするために行うのが「所有権移転登記」です。所有権保存登記が所有者だけで単独申請できるのに対して、所有権移転登記は新しい所有者と以前の所有者との共同申請によらなけれならないのが原則です。これは所有権の移転というものが基本的に「手放したい人」と「受け取りたい人」との間で合意が成立して初めて効力をもつことになるからです。ただし、相続による所有権移転の場合、以前の所有者は被相続人すなわちすでに死亡した人であるため、共同で申請することは不可能です。そのため相続の場合は相続人の単独申請によって所有権移転登記ができると決められています。なお、申請手続きは必ずしも本人がしなければならないわけではなく、代理人による登記申請もすることができます。

「所有権保存登記」とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記を言います。建物が新築されると、最初の所有者は１カ月以内に建物の物理的状況（どのような建物か）を公示する「表示登記」を行います。それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。所有権保存登記は、所有者の任意に任されています。つまり、その不動産をめぐって他人と所有権争いをしているなどの対抗問題を生じない限り、登記をしなくても差し支えはありません。

「処分の制限」とは、登記名義人が税金を滞納したり、抵当権を設定して受けた融資を返済できなくなった場合などに、権利を自由に処分できないようにするもので、裁判所が嘱託（官庁などが直接法務局に登記を依頼すること）して行う差押・仮差押・仮処分・破産などの登記をいう。「処分の制限の登記」は、裁判所書記官が嘱託をするものであり、当事者が申請をする必要はありません。

●「抵当権設定登記」とは、住宅ローンを借りて家を新築、または購入したときに、債権者である金融機関が、債務者の　ローン不払いなどの事態が発生した場合には担保不動産から優先して返済を受ける権利があることについて登記することです。

●「抵当権抹消登記」とは、住宅ローン等の返済が終わり、金融機関から抵当権抹消の必要書類一式が送られてきた場　　合には、土地や建物などの不動産に設定されている抵当権を抹消する手続きをしなければなりません。抵当権の抹消をしないで放置しておくと、その不動産を売却することができなくなったり、新たな融資を受けることができなくなるおそれがあります。そのような予定がない場合でも、金融機関から交付された書類の中には有効期間が３ヶ月のものがあったり、また、登記をせずに放置しておくと、金融機関の合併、商号変更、代表者の交代などにより、別の証明書が必要になるなど、とても面倒になることがあります。

ですから、金融機関から抵当権抹消の必要書類を受け取った場合には、できるだけ早く抵当権抹消の登記手続をされることをお勧めします。

「抵当権移転登記」とは、登記されている抵当権が以下の理由で新しい抵当権者に移転した場合に行うものです。

１）抵当権者＝債権者が、担保している債権の全部または一部を第三者に譲渡した。　　→通常の債権譲渡をした場合です。

２）保証人あるいは第三者が、債務者に代わって債権を全部または一部弁済した。　　→代位弁済した場合です。

３）抵当権者に相続や合併・分割が生じた。　　→いわゆる包括承継の場合です。合併の場合は、合併して新会社を作ったか、　　　吸収合併されてしまって会社が無くなった場合には移転となりますが吸収合併をした方であれば、会社名が変わったとしても移転とはなりません。　

 法律的には、債権が移転しない限り、抵当権だけが移転すると言うことはありません。この点は、根抵当権とは異なりますのでご注意下さい。 抵当権の移転登記にあたっては、債務者・設定者（不動産所有者）、その他第三者の許可などは一切不要です。民法上は債権譲渡を有効に行うためには、譲渡通知が必要ですが、登記申請に関しては、譲渡通知をしたことを証する書面は不要です。

「賃借権設定登記」とは、当事者の賃貸借契約による、賃借権の発生の登記をすること（不動産登記法3条参照）、および、その登記を言います。 賃借権は債権であるが、登記をすれば第三者に対抗できます。（民法605条）。ただし、借地借家法や罹災都市借地借家臨時処理法により、登記をしなくても対抗できる場合があります。抹消については、抵当権抹消登記とほぼ同様の手続きになります。

地上権は不動産に関する物権であるため、その発生を第三者に対抗するためには原則として登記をしなければなりません民法177条）。ただし、借地借家法や罹災都市借地借家臨時処理法[1]の例外があります。